王小姐委託房仲賣一間套房，總價是450萬，結果一直都喜歡買套房來出租的陳媽媽在網路上看了很喜歡，非常阿莎力都沒有議價，就跟房仲表示自己願意用450萬購買， 然後房仲小許(就是我)見獵心喜，就去跟王小姐說現在套房市場不好，建議下修價格到360萬，王小姐也因為想脫手就同意了，於是小許我就找個假的買方老陳，用360萬去跟王小姐簽約，然後再跟阿莎力的陳媽媽說，老陳是王小姐的男朋友也是王小姐的代理人，然後就利用假的授權書跟陳媽媽簽買賣契約將套房賣了，中間就有450萬到360萬的差價90萬，這就是賺差價。
最近有個討論度蠻高的新聞不知道大家有沒有注意到？就是從今年四月份開始政府新一波的打房後，不動產市場交易量有很明顯的下修，但是價格卻沒有因此同步下降，也就是所謂的「量縮價不跌」，跟以前房市有變化的時候總是「量縮價跌」的狀況很不一樣，所以有媒體報導讀者投書說造成量縮價不跌的原因之一，就是房仲業從中「賺差價」，意思是說，房仲業利用不對等的資訊，不誠實地賺取差價，甚至還提到說政府打房不能只有打建商或是代銷，也應該包含房仲業者，不應該放任房仲業者，姑且不論為什麼要向媒體這樣投書，但就放任的字眼，甚至「賺差價」這三個字其實都是很嚴重的指控！
後來全聯會(中華民國不動產房仲公會全國聯合會)的理事長張世芳理事長也立刻發出抗議聲明，要求這個投書給媒體的「國家公益發展協會」的理事長黃丙喜先生道歉，我很能理解為什麼全聯會張世芳理事長會那麼生氣，因為賺差價這行為早已被不動產經紀業管理條例所規範，一旦違反的話，所賺的差價是要雙倍返還的，而且還會有罰款的問題，所以在不動產業自律的業者幾乎已經不會出現這樣的情況了，這個風波後續會怎麼發展暫不討論，今天就來聊聊甚麼是賺差價？為什麼法令會規範要罰？對消費者的權益影響是甚麼？
首先我們先來了解甚麼是賺差價？所謂「差價」在不動產經紀業管理條例中的定義，就是實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，這裡所講的賺差價，是指賣方銷售房子的過程中，買方出了非常好的甜甜價，於是就有空間可以在這中間，先出現一個假的買方，先跟賣方佯稱說可以買下，然後也簽訂買賣契約，簽約後可能假借一些名義先取得賣方的權狀及印鑑等，再由這個假的買方，出面賣給真正的買方，所以在這樣的買賣當中，三個人關係就是賣方A先賣給假的買方B，在還沒有完成過戶的過程中，再由B賣給真正的買方C，然後賺取B跟C之間的價差，這樣的三角關係，以前也被稱作三角簽，在早期不動產經紀業管理條例還沒有明文規定前，確實是會出現的詐騙，不過，因為法令的實施，以及房仲業者的自律，幾乎不常聽到了。
如果這時候你聽不到懂沒關係，再簡單舉個例子！
王小姐委託房仲賣一間套房，總價是450萬，結果一直都喜歡買套房來出租的陳媽媽在網路上看了很喜歡，非常阿莎力都沒有議價，就跟房仲表示自己願意用450萬購買， 然後房仲小許(就是我)見獵心喜，就去跟王小姐說現在套房市場不好，建議下修價格到360萬，王小姐也因為想脫手就同意了，於是小許我就找個假的買方老陳，用360萬去跟王小姐簽約，然後再跟阿莎力的陳媽媽說，老陳是王小姐的男朋友也是王小姐的代理人，然後就利用假的授權書跟陳媽媽簽買賣契約將套房賣了，中間就有450萬到360萬的差價90萬，這就是賺差價，但小許我可不只賺差價，還有王小姐的賣方服務費4%，跟陳媽媽的2%服務費，一間套房就獲利113萬了，這麼暴利的事情，政府怎麼可能坐視不管呢！ 所以除了不動產經紀業管理條例的罰款跟懲戒外，還有民事跟刑事的法律責任！
首先是民法上的損害賠償責任，房仲業者跟委託人之間是委任關係，適用民法的委任關係，根據民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」重點有三：1.房仲業是接受委託人的指示 2.要把委託人的事當自己的事 3.當你受有報酬的時候(就是有收費的時候)就要盡善良管理人的注意義務。
甚麼是「善良管理人」的注意義務呢？ 所謂的「善良」不是心地善不善良，而是指一種注意義務的「程度」，我們常說的應注意而未注意，也就是「有相當知識及經驗的人應該要有的注意義務」，通常是說實際從事工作時，就身為專業人員所應注意的專門程度，既然房仲是專業人員當然就適合這個法條的規定，所以一旦違反受任人的義務，就要負損害賠償責任。
民事責任是賠錢，刑事責任可就不是賠錢就好，房仲業是受委任的工作，所以在刑法上就是適用第342條背信罪：「 為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」意思是為了自己或者其他人的利益，卻損害了委託人的利益造成損害，那最重本刑是五年以下還有罰金！
另外，上述的三角簽賺差價，有個重點就是欺騙了買賣雙方(搞不好連假買方的人頭也被騙)，這樣的欺騙也會構成刑法第339條的詐欺罪：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」最重本刑也是五年，而且詐欺犯就算是未遂犯，沒有騙成功或是騙到一半被發現了，也是一樣違法的！
光是民刑事，其實責任就非常重大了，更不要說還有一個常常會被忽略掉的就是公平交易法，因為房仲業者是公平交易法所稱的事業，所以也是公平交易法規範的對象，而公平交易法針對侵害他人權益的部分，也規定了必須負起損害賠償的責任，所以房仲公司也不能因為是房仲人員個人行為就以為公司沒有責任，還是要負起連帶賠償責任的！
最終還是有個規範著房仲業者的作業準則，就是不動產經紀業管理條例，其中第十九條：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」 第 31 條針對違反條例的從業人員規範懲戒處分，違反第十九條第一項規定者(就是賺差價或是收取不當的報酬)，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分。 不只要加計利息、雙倍返還，還會有停止執行業務的處分，所以茲事體大，我想房仲從業人員應該都不會冒這個險吧！
本文分別從民法、刑法、公平交易法及不動產經紀業管理條例跟大家說明賺差價的法律問題，希望可以帶給大家對於賺差價法律責任的認識，身為產業的從業人員都不應該以身試法，而消費者也在委託服務的過程當中，更應該慎選為您服務的合法經紀業者，在服務的過程中也要隨時注意服務細節才是自保之道！