前面幾集我們聊了一些買房的前階段跟簽約後貸款的問題所要注意的事情，今天來跟大家聊一下買房後，交屋以後會發生的問題。 既然都交屋了，該付的價款、該過戶的也都過戶了，都住進來了，還會發生甚麼問題呢？
當然會有，尤其是中古屋，最常會遇到的就是漏水問題，像最近常下豪大雨，我相信我們房仲夥伴們多少都會遇到幫客戶解決漏水的問題，所以今天我要跟大家聊的就是出賣人的瑕疵擔保責任。
在講瑕疵擔保責任之前，先跟大家釐清一下，很多人會把瑕疵擔保跟漏水保固搞混，甚至認為是同一件事，這是不對的！漏水保固，是指全新的狀況下所負的保證責任，所以會用在新成屋或是一般漏水修好後，修漏水的公司所提出的保證責任，通常會有保固半年或一年，而在保固期間不管發生甚麼事，只要你不是人為的故意破壞，都會負起修復的責任，像我們買一些電器或是買車的保固期間，就是這個意思。但瑕疵擔保就不一樣了，它有一些條件的條件，無論對賣方或是買方都有規範義務，所以中古屋買賣都是適用瑕疵擔保，跟漏水保固不一樣！
釐清這個差別後，我們就來進入正題~「瑕疵擔保」
民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」同條的第二項「：出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 」簡單說，從就是危險移轉時有沒有瑕疵存在，來認定賣方是不是需要負擔保責任。就中古屋買賣來講，甚麼時候是危險移轉的時候，是過戶後還是交屋後，剛剛有提到，也就是民法第373條之規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，以中古屋買賣來說，危險移轉的交付時間點，就是交屋日，不是過戶日！這個要注意一下，因為過戶後其實並還沒有真正的交屋，所以還是要用交屋日為準。
漏水屋就是房子的瑕疵，我們先了解甚麼是瑕疵？
不光是漏水，舉凡會讓房子本身價值減少，或是效能降低，或是達不到預期的效用的時候，都算物的瑕疵，比如說水管堵住了，不能排水，壁癌、凶宅、輻射屋、海砂屋這些都是，範圍很廣，但是這樣包山包海，賣方豈不是責任重大？當然不完全是，這些瑕疵如果在買屋前就已經明確告知，買方也已經清楚的知道了還願意購買，當然就不負瑕疵擔保責任了！而且這個瑕疵如果沒有影響太大或是無關重要的時候，在民法354條第一項的後段是規定不得視為瑕疵的。 所以即便瑕疵會有很多種狀況，但只要屋主據實以告、房仲業者也善盡調查，通常不會有甚麼爭議，而比較會有爭議大多是事前無法查到的，例如遇到大風雨才發現有滲漏水、或是被大型家具或裝潢包住的壁癌或牆壁龜裂這些，這時候就比較會用到瑕疵擔保的請求權了！
回歸到瑕疵擔保，甚麼是擔保？
中古屋銷售一定會有屋況說明書，所以屋主跟房仲業者已經告知房屋的現況，買方確定了之後也願意接受現況購買，所以民法第 354 條規定的內容，其實就是賣方在交屋時，必須確保房屋屋況跟買賣契約簽訂時的情況不能有太大落差，所以中古屋瑕疵擔保範圍，指的是買賣雙方對於交易的房屋屋況的現況，雙方已經有共識。 有了基本的共識，發現交屋後的狀況跟之前的共識現況不一樣的時候，賣方才負擔保責任，也就是讓這個標的物，回到購買當時的狀況或價值，而擔保的方式可以用減少價金或是解除契約的方式，但是如果解約的情況對出賣人顯失公平的話，也不見得能解除契約喔！比如因為滲漏水卻要求要解約，是不太可能的，因為漏水是可以修復的，除非屋主是惡意的隱瞞，那就另當別論，比較常遇到的可以達到解約條件的，多半是無法修復的，像是海砂屋、輻射屋或是凶宅這類的，總而言之，認定瑕疵擔保的前提，瑕疵必須是在交屋前就存在而且買方不知情的狀況，才是賣方要負責的。
雖然瑕疵擔保可以主張減少價金或解除契約，但這樣的請求權也不是無限上綱的，還是有條件的。民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」 關鍵字就是通知後六個月或交付時起五年，重點歸納一下，買方對於受領之物(就是交屋後) 有盡速檢查有沒有瑕疵的義務，而且也有有義務要把發現的瑕疵及時的告訴出賣人，如果發現瑕疵卻沒有在一定的期間內告訴出賣人的話，那就是你自己願意接受這樣的瑕疵，以後也不能再主張，那多久多的時間算是一定期間呢？雖然瑕疵擔保的請求權是在交屋後五年，但通常，在實務上不太可能一個交屋前就已經存在的瑕疵，是在你住了五年以後才發現，如果是這樣也就表示買方並沒有盡速地去檢查或是根本不檢查，法律也不會保護在權利上睡著的人，所以買方有義務在交屋後確認房子是不是有瑕疵，如果有發現任何瑕疵就應該要通知賣方(最好是用存證信函的方式通知，日後舉證比較方便)，如果賣方不處理，一定要在通知後 6 個月內向法院提起訴訟。如果你通知了賣方，賣方不理你，然後你也繼續不理他，經過六個月，那很抱歉喔！你的請求權就消滅了！，所以一旦你發現了就不能夠怠於通知，或是通知後怠於請求，法律就不保障你了！
雖然民法上所規定的瑕疵擔保責任的消滅時效是 5 年，但指的是還沒發現瑕疵的期限或是很難立即發現的(比較常見的是權利瑕疵，例如說房屋使用權利或是坪數短少)回歸到實務面，通常交屋後就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵，在交屋後半年內應該都可以檢查出問題。前面也有說到賣方對於中古屋瑕疵擔保範圍，僅限交屋前的瑕疵，所以如果是交屋後的瑕疵，是買方要自行處理，跟賣方沒有關係，所以，如果買方是在交屋後第2年，才發現房屋有壁癌，就要舉證在交屋前就已經有壁癌，而像是滲漏水也一樣，也是要舉證是交屋前就在漏水了，所以不太可能會拖到好多年才說漏水是交屋前就存在的，這也不太合理！ 你不可能住了好多年後才發現的，總不會都沒下雨吧！所以大部分都會在交屋後半年就能發現，但也因為這樣，就會被誤傳說漏水的擔保責任是半年，其實這是不正確的連結。
瑕疵擔保買方可以主張減少價金或解除契約，但買方也可以依據民法第360條的規定，請求債務不履行的損害賠償，那要怎麼損害賠償呢？就是回復原狀，回復到交屋前就要有的樣子，那回復原狀有困難時呢？就是金錢給付囉！其實也等於是賠償買方的價金的意思。
最後我總結一下中古屋買賣的遇到的瑕疵擔保請求權
第一、瑕疵是在交屋前就存在
第二、發現瑕疵後半年內(就是通知後半年內)或交屋後五年內可以主張
第三、可以主張回復原狀、減少價金或是解除契約，但是解除契約顯失公平者，就不能主張。
簡單的三個要件，提供給大家，關鍵字就是交屋前、發現後半年、交屋後五年，這樣大家清楚了嗎？所以如果是到漏水屋，請記得，一定要盡速通知出賣人，而且要在通知後的半年內提起訴訟，才不會讓自己的權利睡著了！