房貸就是三個基本部分組合而成，剛剛說的第一貸款成數(就是額度)、第二貸款利率、第三貸款年限，那有沒有甚麼要注意的，可以讓我們在貸款時貸得容易、繳的輕鬆呢？當我們想要的額度跟銀行提供的額度有落差時，有沒有甚麼方法可以補救呢？
最近房市相較於年初感覺比較冷靜，很多人認為是跟房貸的利率有關，今天我們就先不論房市有沒有其他因素的干擾(當然一定是有的啦)，這集先來談談大家很關注的房貸利息，美國聯準會在台灣時間7/28凌晨宣布升息3碼（也就是0.75個百分點），從今年到現在，美國已4度升息、累計幅度高達9碼，但台灣在六月也升息半碼，第三季會不會再跟進，現在已經是九月初，讓我們繼續看下去！
今天要跟大家聊的房貸利息，不是政府到底要不要繼續跟進升息，而是跟所有買方息息相關的房貸要怎麼辦？
首先，跟房貸最優先關聯的，當然就是建物本身，也就是我們說的房子，我們常說我們買房子想要貸款貸幾成？評估的就是這個房子的價值，通常每家銀行對於建物所在的區域、屋齡、建築結構或者是不是特殊的房子，甚至房子內部的使用狀況、裝潢格局，也會有銀行納入評估的標準，再來是周遭的環境、有沒有電塔或是基地台、工廠、安不安全等，都有它的估價標準，當然還有現在一定會參考的實價登錄價格，所以就會有最低可能是五成、最高可能是八成這樣的差別，像是一般小套房就有很多銀行不願意借貸，有的銀行則會加入許多限制條件像是給很低的成數、很高的利率來限制，還有一般的樓面就是店面，也是銀行在估價上比較保守，能借到的成數也不會像一般房子那高，所以想要購買套房跟店面的買方，在現金的準備上就要先評估清楚。
當然也會有銀行不願意貸款的房子，所以通常在買房時，我們會問房仲說 我能貸到八成嗎? 房仲回答您的答案，就是房子本身銀行可能估價的結果，當然，實際上能不能真的貸到八成，還有一個影響的因素就是實際成交的價格，銀行是因為建物本身給的估價標準來認定房屋的價值，比如說，銀行依據各方面的條件評估後，估價認為這房子價值一千萬，願意提供八成貸款是800萬，但你可能買了1100萬，你認為的八成是880萬，這樣就跟銀行的估價差了80萬，所以所謂房屋貸款的成數還是要顧慮到你的實際成交價喔！
再來就是房貸利率，跟房貸利率相關的就是借款人本身的信用狀況跟收支比了，也就是我們常說的信用條件，像是一些優惠貸款的優惠利率，提供的就是給符合條件的借款人，首購或軍公教貸款部分就是指借款人是不是符合首購或軍公教身分，所以影響房貸利率的就是個人的身分跟信用狀況，包括有沒有其他負債，意思是有沒有其他的房貸或是車貸、信用貸款，我們統稱負債比，一般建議負債不要超過你收入的百分之三十，然後看你信用卡有沒有使用循環利息，因為如果有遲繳或是一直使用循環利息，其實也是會扣分，尤其以卡養卡更會有信用風險，再來就是評估收入，銀行也會評估你的收入有沒有固定、你的職業有沒有風險，這些都會影響到房貸利率的高低，但因為每家銀行針對信用有不同的授信標準，建議大家在買房申請貸款時可以多評估幾家銀行，然後選擇一個服務好、也適合你的銀行來申請。
接下來是貸款年限，通常是20年~30年，前幾年還有銀行推出40年房貸，你也可以依造你每個月能負擔的還款能力選擇適合的年期， 有的銀行也會提出寬限期優惠，也就是在寬限期內可以先還利息不還本，這對於一開始自備款負擔比較重的人來說，其實是很不錯的，也會在初期買房時壓力不會太大，讓自己能喘口氣！
所以房貸就是三個基本部分組合而成，剛剛說的第一貸款成數(就是額度)、第二貸款利率、第三貸款年限，那有沒有甚麼要注意的，可以讓我們在貸款時貸得容易、繳的輕鬆呢？當我們想要的額度跟銀行提供的額度有落差時，有沒有甚麼方法可以補救呢？
我想從幾個地方可以給大家一點小建議：
首先，在額度不足的時候，我們勢必就要增加自備款，如果自備款不夠的狀況下，也可以考慮用一般的信用型貸款來補足，跟著房貸一起申辦的信用型貸款，因為有房子本身的擔保，雖然會比房貸利率高一些，但利率還是相較於一般無擔保的信用貸款還要低很多，重點是千萬不要拿信用卡去預借現金，除了利息高得嚇人之外，還有很重要的一點，就是是我們剛剛提的信用條件，如果你的信用卡友預借現金或是長期使用循環利息，對於信用條件是會大大的扣分的，那我們平時要怎麼累積自己的信用條件呢？除了我剛剛說的不要長期使用循環利息或延遲繳款之外，如果不是固定上班族領薪水，而是一般的自營商或是小生意的老闆、自由工作者，可以盡量將收入定期匯入經常往來的銀行帳戶中累積往來紀錄，以此提高自身的信用評分，或者也可透過其他財力證明(股票也可以)，為自己爭取較好的利率。
如果這些都還是不夠呢？那還有一個加分的就是保人，增加還款的保證人，不過這個保人也不能信用紀錄不良！至少這個保人要有財力證明或是收入，因為保人可以跟借款人一起計算還款能力，最好是兩親等內(不過這部分每家銀行規定也不太一樣)，還有保人年紀也不能太大，通常60歲以上的保人都會被銀行拒絕，不是歧視老人，而是房貸幾乎都20年以上，到時候七八十歲了，本來就比較難確保在收入上能夠很穩定。 所以增加保人來提高自己的信用條件，也是買方在申請房貸時可以考慮的喔！
還有一個也常會在申請貸款時被大家忽略的重要關鍵，就是盡量不要在短期間跟多家銀行申請貸款，有時候我們會想說既然要貸款就多找幾家銀行比較，像個無頭蒼蠅一樣到處申請，但是申請銀行都要到聯徵中心查調您的信用資料，而銀行的調查也都會記錄在聯徵中心，所以如果短期內有很多銀行調您的資料，這樣其他銀行就會合理懷疑你最近在大量的貸款，反而會對你的信用扣分，那要怎麼辦呢？總不能不要貨比三家吧？沒錯！一定要多詢問比較，所以我建議透過的代書來諮詢，因為專門在承辦不動產買賣移轉的代書，其實對於銀行的貸款也都很清楚，可以諮詢專業的代書先給一些方向，選定二至三家銀行後再申請貸款比較，這樣就不會因為一直有過多的聯徵查詢破壞你的信用紀錄了！
談了這些房貸的該注意的事項，準備貸款的你清楚了嗎?
回歸到我一開始講的，其實房貸升息也是為了抑制通膨，通膨時代已經來臨，像我家樓下的雞腿便當，三年前100元可以買到，但是現在要買一樣的雞腿便當，要120元，也許你家附近的更貴，你應該很有感覺錢變薄了喔！可是房貸就不一樣，房貸如果沒有跟上通膨，你想想你三年前房貸的本利攤還每月要付3萬元，但現在的繳款也還是3萬元，3萬元在三年前可以買到比較多東西，現在的三萬元能買的東西變少了，但如果把它放在還房貸時，就相當於你用固定的錢買固定的東西，而現在的錢又可能比未來的錢更值錢，也就是說再過三年後，如果物價一直上揚，這三萬元的價值是不是又變得更低，如果房貸沒跟上通膨，那麼把錢放在還銀行房貸是不是更具有價值呢？值得好好三思喔！
面對通貨膨脹的時代，消費習慣跟資金運用是非常重要的！考驗大家的智慧！