斡旋金並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產的交易，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，因此一旦發生爭議，是沒有直接的法律規範的，而是必須透過司法程序解決。
之前談到買房的第一步，要找到一個好房仲，那接下來呢？看了許多房子後，終於找到符合期望的房子呢，接下來要怎麼辦呢？今天就來跟大家談談，看到喜歡的房子，開始行動的第一步，那就是下斡旋或訂金了！不管最後是不是有買到房子，下斡旋真的就是個重要的起步，那下斡旋有甚麼要注意的呢？
看上了喜歡的房子，這時候房仲人員就會跟你說，喜歡就可以下斡旋金，展現我們買方的誠意，讓他有籌碼去跟屋主議價，所以，有的房仲業者把這份斡旋金稱為「議價保證金」，也有的會說是「要約金」，就是買賣要約的要約金。房仲因為這份斡旋去跟屋主商討價格後，如果屋主同意賣的話，這份斡旋金就會轉為定金，這種從斡旋轉定的過程其實常會發生很多爭議，所以一定都會要求買方要簽立「斡旋委託契約書」或是「買賣議價委託書」。
這份委託書要甚麼要注意的呢？歸納三個部分來跟大家說明：
一、 斡旋金要付多少?
斡旋金其實不需要太多，以一戶一千萬左右的房子來說，大約10萬以下就可以，當然有的房仲可能會以高一點的斡旋可以展現更高的誠意，但我覺得合適的斡旋金就足夠，盡量不要高於總價的1%,因為斡旋的合約裡也是有違約的罰則，所以如果有個甚麼突發狀況，迫使你可能需要違約時，這筆斡旋有可能是會被沒收的。支付這筆斡旋金的時候，就要同時簽委託書，而且要在上面寫清楚委託斡旋的期間，也就是授權房仲用這筆斡旋金談幾天，要有明確的委託期間，通常是一周左右，如果這個委託的期間過了，而屋主也沒有同意要賣，那這份斡旋的委託書就失效，房仲就應該要歸還這筆斡旋金；但如果屋主同意要賣了，這份斡旋就會變成訂金的一部份，既然跟屋主談價格需要斡旋，談不成又要退還，一筆錢拿來拿去很不方便，所以有時候，離屋主期望的賣價太遠的時候，就算你要下斡旋，房仲也是有可能不收的，因為明知道又要退回來了，所以千萬不要有下斡旋就一定要人家收的想法！
二、 注意違約條款！
斡旋金剛剛前面有說過，也有業者稱他為議價保證金，也就是一種保證金的性質，剛剛前面有說過，如果價談不成，斡旋金退回就不會有甚麼問題，但如果價格談成了，有一方反悔，當然就會有違約問題了，既然這樣就會有違約時這份保證金要如何處理的問題！違約有兩種狀況，一個是買方，就是下斡旋的人，一個是賣方，就是收斡旋的人，買方提出的價格達到屋主的期望，而屋主也同意要賣，同時也在斡旋書上簽名同意出賣，這時候斡旋金就轉為定金，然後買方突然就說不要買了，這筆定金就會被沒收了，同樣的，如果是屋主反悔不要賣了，這時候賣方屋主就要加倍返還定金，所謂加倍就是比如定金是10萬，賣方除了退回原來的10萬，還要賠償10萬給買方，這就是加倍返還，而且屋主違約還會有對房仲業者違約的問題。
總之，如果是買方突然不想買了想要退斡旋，一定要屋主還沒承諾前撤回斡旋，否則斡旋變成定金後就會違約了！ 但是斡旋金變成定金有個很重要的程序，就是屋主賣方同意要賣，也就是買賣雙方意思表示一致的時候契約成立，那怎麼認定賣方已經同意要賣了呢？當然不是只憑著房仲說說就成立，而是要有賣方的承諾，也就是賣方要在斡旋委託書或是議價委託書上簽名同意，這樣要約跟承諾達成一致，買賣預定契約才算成立，所以談違約問題的前提，一定要有賣方的承諾，再來談後續的違約問題。
三、 斡旋金制度的特殊性。
斡旋金並無法律明文規定，也不是民法上典型的契約，純粹是因應不動產的交易，由不動產經紀業者與消費者雙方協議的契約，因此一旦發生爭議，是沒有直接的法律規範的，而是必須透過司法程序解決，所以一定要清楚明白斡旋契約裡的規定再簽署，有個小提醒給您，因為斡旋金委託契約其實也是定型化契約的一種，所以是有審閱期的保障的，建議您一定要詳細審閱後再簽約，而且針對不懂的地方，房仲業者有義務要詳細解說，因為斡旋委託契約書裡的相關條文，在經過屋主賣方同意簽名後，就視為買賣契約的一部分，任何一方都不能片面任意解約或是違約！
看完了三大提醒後，應該對於斡旋金有基本的概念跟認識了吧！其實，在不動產業界很常聽到斡旋金的糾紛，大部分都是因為到底是不是違約以及違約要賠償多少有爭議，其實只要釐清責任歸屬的點，就是在屋主有沒有書面承諾要出賣的這個時間點，就不會有爭議了！
曾經有發生過不良房仲跟買方簽了斡旋委託書，然後偷偷就捲走了客戶的斡旋金，逃之夭夭，遇到這種要把錢交給一個不是那麼熟悉的人時，要怎麼辦呢？建議您，除了檢查合約書是不是蓋有房仲業者印章與公司的相關資料外，也可以約在房仲店頭交付斡旋金，至少大部分都有攝影機，也會有其他人可以證明這筆斡旋金的流向，是不是也比較安全呢？另外，內政部也有提供一版不需要支付斡旋金的要約書，一樣可以達到議價的效果！